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  停车供需失衡，邻里纠纷频发、车库环境脏乱……面对停车治理困境，物业企业如何盘活闲置空间，打破停车治理恶性循环，交出满意答卷？

  海珀华庭小区位于上海市奉贤区南桥镇，总建筑面积约10.68万平方米，由10幢住宅楼与1幢商业楼组成，共计416户居民及57户商户。服务单位为江苏银河物业管理有限公司上海分公司。

  随着小区车辆保有量持续增长，海珀华庭小区登记车辆接近800辆，而小区原有车位仅443个，车位与车辆比例严重倒挂至1:1.84，导致停车矛盾日益尖锐。由此引发的资源分配不公、管理效率低下、公共收益薄弱、设施老化等问题，严重影响了小区居住品质与社区和谐，物业服务陷入“停车难—管理乱—环境差”的恶性循环。

  面对停车治理难题，江苏银河物业管理有限公司上海分公司(以下简称苏宁银河物业)在社区党组织引领下，以“红色引领·三方协同·循环治理”为核心理念，系统构建并实施了一套可持续、可复制的治理模式，推动小区从“停车乱、环境差”向“秩序井然、环境焕新”转变。

  为破解治理难题，在海珀华庭小区，苏宁银河物业主动融入社区党建格局，在解放一居居委会的牵头下，将党的建设贯穿于物业服务与小区治理全过程。

  一是构建贯通协同的组织体系。在社区党总支指导下，推动形成以“居委会—业委会—物业服务企业”为核心的“三驾马车”治理共同体。居委会发挥领导监督作用，业委会代表业主利益审议决策，物业服务企业负责专业执行。从“被动应对”转向“主动服务”，以“绣花针”式的精细化管理精神，逐步探索出一套“党建引领、多方协同、循环治理”的系统性解决方案。在此基础上，构建“社区党组织—小区治理联席会—物业服务企业执行单元一党员业主监督员”四级联动架构，将党的组织优势转化为治理效能，确保各方职责清晰、同频共振。

  二是创新务实有效的工作机制。停车问题是社区治理的普遍性难题，唯有通过持续尝试、充分沟通、动态完善，才可以找到符合本小区实际的解决路径。依托小区治理联席会，建立“议事—决策—执行—监督”闭环机制。每月召开联席会议，围绕停车管理、设施更新、资金使用等议题，开展民主议事、透明决策、跟踪落实。经过多轮联席会议研讨与民意征集，最终确立了“优先尊重产权车位安全有序停放与保值增值需求，兼顾绝大多数业主的正常停车需求，核心在于挖掘增量、减少占用、提高车位使用周转效率”的治理工作思路，为后续具体措施的制定与执行奠定了坚实基础。

  三是坚持公开透明，构建社区信任。将停车管理方案、维修工程量、工艺标准、市场询价比价等关键信息，通过业主微信群、桁架喷绘公告、单元公告栏等线上线下渠道进行全程公示，主动接受业主质询。对收集到的有效意见与建议予以采纳并动态调整方案，极大提升了方案的可操作性与严谨性，最终通过公开透明的工作方式，构建起绝大多数业主信任的沟通环境与治理基础。

  物业服务水平的提升并非一日之功，需要针对痛点问题持续改进、久久为功。“红色引领”为治理提供了方向与动力，而“循环治理”则将其转化为可操作、可持续的具体路径，推动资源盘活、公平分配、收益反馈、品质提升的良性循环。

  一是积极挖掘潜力，实现空间资源“最大化”。首先是精细化勘测：由物业服务企业联合业委会，在夜间停车高峰期对地下车库进行多次实地摸排，全面评估拐角、车头车尾间隙等被忽视的冗余空间。其次是创造性增位：通过科学优化车位划线，在不影响通行安全与产权车位权益的前提下，成功挖掘出8个新增停车位，实现了空间利用效率的显著提升。

  二是建立公平机制，实现资源分配“阳光化”。首先是规则先行，民主定策：经多方会议研讨，制定《海珀华庭停车场运营管理方案》，明确优先保障产权车位业主权益的原则，并将方案进行长期公示，变“一对一”解释为“一对多”公开，提升政策透明度与共识度。其次是创新“公平抽签”模式：针对新增及闲置的车位资源，创新采用“产权车位一位一签”的公开抽签方式，分配一年期临时停车权益。抽签仪式通过业主群直播，当场公示结果，确保程序公正。中签权益可自用、出租或赠予，既满足了刚性需求，也赋予了产权业主灵活的资产收益，业主支持率超90%。

  三是加强宣传引导，实现停车秩序“规范化”。首先是编制图文指南：物业服务中心编制了图文并茂的《临时停车需要注意的几点》，清晰标示可停与禁停区域，从源头上减少误解与违规;其次是实施刚性约束：对乱停车行为实行“三次违规即取消权益”的硬性约束，维护了规则的严肃性。再次是优化视觉引导：利用废旧轮胎刷漆、假花装饰等低成本方式，对关键禁停区域进行柔性标示，引导业主自觉规范停车。

  面对地坪起砂、墙面破损、设施老化等硬件困境，物业服务企业与业委会积极沟通，不等不靠，创新利用多种资产金额来源，持续推进硬件设施改造升级。

  一是拓宽收益来源，建立“社区更新基金”。将地下停车场冗余空间临时停车位租金收入全额纳入小区公共收益，并进行专项管理，物业服务企业仅收取基础服务费。这笔资金的持续积累，形成了名为“社区更新基金”的自我造血机制，为后续大规模设施改造奠定了坚实的经济基础，真正的完成了“资源变资产，资产促提升”的良性循环。

  二是民主决策，透明推进地坪改造工程。首先是进行方案比选与公示：针对地坪起砂扬尘问题，业委会与物业服务企业联合组织市场调查与研究，对多种地坪工艺做综合比价，最终选定性价比最高的固化剂地坪工艺，并将完整方案向全体业主公示。其次是公开询价比价：由业委会组织比价小组，通过公开、透明程序，择优选择施工方，确保资金用在刀刃上。

  三是精细化管理，实现施工全套工艺流程“最小干扰”。首先是分批次施工：将1.4万m2的地库科学划分为6个批次，逐区封闭施工，有效分散了影响。其次是提供分流保障：由物业服务企业主动协调商业区及周边临时停车资源，为施工片区业主提供免费停车福利。再次是实施费用减免：对受影响区域的产权车位管理费及临停租金予以减免，并将使用期统一顺延，体现了人性化关怀。最后是全程质量监督：物业服务企业安排专人每日监督，并邀请热心业主参与，确保工程质量的可靠与过程的透明。

  四是持续投入，推动环境品质“全方面提升”。在地坪改造成功的基础上，持续利用公共收益及维修资金，于2025年3月完成车库墙面粉刷焕新;7月，对存在安全风险隐患的老化消防排风管进行了彻底拆除，从根本上提升了环境的安全性与美观度，形成了“治理—收益—提升—再治理”的可持续发展闭环。

  通过“红色引领·三方协同·循环治理”模式的深入实践，海珀华庭小区在两年内实现了从“停车乱、环境差”到“秩序井然、环境焕新”的蝶变，治理效能与居民满意度同步攀升。

  一是停车秩序根本性好转。通过空间挖掘与公平分配，有效缓解了停车压力，占用消防通道等乱停车现象基本杜绝，邻里因停车引发的纠纷显著下降。

  二是物业费收缴率稳步提升。随着停车难题的化解与环境品质的飞跃，业主对物业服务的认可度逐步的提升，物业费收缴意愿增强，收缴率呈现稳步上升的良好态势。项目于2023年9月顺利完成调价，2024年2月份顺利完成续约。

  三是社区环境与安全品质跨越式提升。地坪起砂、扬尘问题成为历史，墙面整洁，安全风险隐患得以消除，地下车库从“灰头土脸”变为“明亮整洁”，业主的获得感、幸福感与安全感显著增强。

  四是治理模式获得广泛认可。小区治理的典型经验做法因其创新性与实效性，已成功入选《上海市物业行业服务案例》，获得了行业协会与社区街道的高度评价，为同类小区的治理提供了成功范本。